لماذا تستثمر في العقارات في تركيا

تركيا والمعروفة رسميا باسم جمهورية تركيا، هي دولة تصل بين قارتين حيث تقع بين آسيا وأوروبا. عاصمتها هي أنقرة في حين أن أكبر مدينة بها هي أسطنبول، يبلغ عدد سكان الدولة حوالي 76 مليون نسمة حسب احصاء عام 2012. وتلك النسبة تتألف في أغلبها من الشباب والمنتقلين إلى الدولة وأصبحوا من سكانها، مما يجعلها دولة مثالية للمستثمرين الذين يريدون تنمية أموالهم بصورة سريعة في القطاع العقاري بالبلاد.

تركيا تغطي إجمالي مساحة تصل لأكثر من 783 ألف كيلو متر مربع وبتلك المساحة الكبيرة فهذا يعني المزيد من الامكانات للتنمية والاستثمار. في العقد الماضي، نما قطاع العقارات داخل تركيا بشكل هائل. وفي نفس الوقت كانت السوق العقارية التجارية في السوق الأوروبية والأمريكتين تشهد انتكاسة عامة إلى جانب أماكن كثيرة حول العالم بسبب الأزمة الاقتصادية الأخيرة، وتشير الاحصاءات أن القطاع العقاري في تركيا قد نما بنسبة 18% خلال عام 2011 على أساس سنوي مقارنة بنفس الفترة عام 2010 مع الإشارة إلى أن هذا القطاع قد اكتسب في تركيا مناعة من التباطؤ العالمي.

وقد صنفت أسطنبول من جهة (بي دبليو سي) وشركة ديليويت للاستشارات كواحدة من المدن الأكثر جذبا للاستثمارات العقارية في أوروبا، في حين حلت تركيا في المرتبة الثالثة كأكثر الدول قوة في الاستثمار بالقطاع العقاري على الصعيد العالمي. وقد زادت الاسثمارات الأجنبية وفتحت شهية المستثمرين على تركيا بعد حصولها على عضوية الاتحاد الأوروبي. مما دفع العديد من محبي امتلاك منازل العطلات والمستثمرين للشراء في تركيا. ومما ساعد على تلك النهضة أيضا هو تلك التعديلات لتشريعية والقانونية التي أجرتها الحكومية التركية مثل قانون تسجيل سند الملكية، وقانون الرهن العقاري وقانون الإقامة مع إعادة صياغة القوانين الضريبية التي أثرت بشكل مباشر على جذب المستثمرين من الخارج لكيفية شراء وتنمية العقارات في تركيا. وقد عملت تلك القوانين على تحفيز القدرة التنافسية للقطاع العقاري التركي.

وقد مكنت العوامل الديموغرافية المتحركة والاصلاحات الاقتصادية الجيدة التي أجريت في تركيا، أن يزيد بشكل كبير اختيارها من قبل المستثمرين الأجانب المهتمين بتأسيس الشركات وشراء العقارات. ولقد كان لذلك أثره في زيادة الطلب على المنازل والمكاتب بالسنوات الأخيرة التي تطلبها الشركات والأجانب بغرض استثمارها تجاريا أو اتخاذها كوحدات سكنية.

Turkey country risk compared to EU average

ومع اقتصاد تركيا المستقر، ومعدلات التضخم الثابتة التي يمكن التنبؤ بها، أزدادت ثقة المستثمرين في القطاع العقاري بتركيا بشكل كبير، في حين عملت الحكومة هنا على اضفاء الطابع المؤسسي على هذا القطاع الاستثماري النامي ووضعت أيضا معايير للشفافية وللجودة العالمية في التعاملات العقارية تحسبا للانضمام للاتحاد الأوروبي. ووفقا لمسح مخاطر دول اليورو ف 2012، فقد كانت تركيا ضمن أفضل 8 دول أوروبية من أصل 27 دولة أوروبية نجحت في سد فجوة المخاطر التي تعرضت لها منطقة اليورو، والتي تناقصت من 48 نقطة في 2002 إلى 8 نقاط فقط في 2012.

مع تحقيقها ناتج محلي اجمالي يصل إلى 736 مليار دولارا أمريكيا في عام 2010، مع تمثيل الفئة العمرية الأقل من 34 سنة لحواالي 60% من مجموع سكان تركيا، أصبحت تلك الدولة هدفا رئيسيا للاستثمار الأجنبي المباشر.

وقد قامت أيضا البنوك وشركات التمويل العقاري بزيادة الإقراض لديها ليصل إلى أكثر من 68 مليار تم صرفها في عامم 2011. وفي 2015، فغن التقديرات تشير إلى أن نسبة اقروض العقارية التي سيتم صرفها بمقارنة نسبتها من الناتج الإجملي المحلي سوف تصل إلى 15%. كما جذبت تركيا أكبر عدد من السياح في عام 2010، بما يقدر بـ28 مليون و500 ألف سائح زاروا البلاد في تلك السنة لتأتي تركيا في المركز السادس عالميا من حيث أكبر عدد سياح. إن ارتفاع نسبة السياح يشير وبشكل واضح إلى امكانية كبيرة في بيع منازل العطلات وتأجير عدد من الوحدات. وتلك الحقيقة تعود إلى أن هؤلاء السياح بحاجة إلى مكان للإقامة فيه سواء كان منزلا أو فندقا.

تركيا تعد مركزا اقتصاديا اقليميا يوفر مراكز التسوق العصرية جدا. مع سهولة وصول أكثر من 1.5 مليار نسمة من الذين يأتون للتجارة والقيام بخدمات أخرى فيالبلاد. مما زاد الطلب على اقامة مشروعات في البنية التحتية والمرافق في تركيا.

تحليل  ( SWOT) حول العقارات في تركيا :

نقاط القوة نقاط الضعف الفرص والتقديرات
 
* تركيا تعد من الرائدة للاستثمار ضمن البلاد الأوروبية من حيث الناتج الإجمالي المحلي.
 
* تتمتع تركيا بقوة واتزان لوائحها المالية والمصرفية.
 
* من البلاد المميزة في شركات البناء والقطاع العقاري على مستوى العالم.
 
* يوجد بها نظام مرافق الرهن العقاري.
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
* من الصعب الحصول في تركيا على أراضي للبناء كما أن تصاريح البناء ليست مباشرة.
 
* توجد بها العديد من المنازل القديمة التي من الصعب لقيام فيها بإصلاحات المرافق والرهن العقاري.
 
 
 
* ارتفاع الطلب المحلي على الوحدات السكنية والمساحات التجارية.
 
* ترقية وتطوير العدديد من الأحياء القديمة في المدن الكبرى لإيجاد فرصة لبناء مساكن عصرية وحديثة.
 
* الدراسات حول الزلازل والكوارث الطبيعية  جعلت هناك زيادة في الطلب على تحسين نوعية الأبنية وتصميماتها.
 
* تدفق السياح إليها وزيادة عدد المستثمرين الراغبين في الاستمثار بها، زاد من فرص طلب المساحات المكتبية والوحدات السكنية.

 

 

التوقعات الاقتصادية لتركيا:

لقد أظهرت تركيا نموا هائلا في الناتج الإجمالي المحلي منذ العقد الماضي. فيما بين عامي 2002 و2012 أطهر الناتج الإجمالي المحلي في تركيا نموا يقدر بنحو 6% في المتوسط سنويا ( أنظر الرسم البياني ). ففي 2002 كان دخل الفرد هزيلا جدا ويقدر بـ 3500 دولارا، ليزداد إلى 10500 دولارا أمريكيا في 2011.

Average GDP Growth 2002 - 2012

وفي الوقت الحالي، فإن هذا دليلا على أن هذ البلد في اتجاه نمو تصاعدي لتصبح عملاقا اقتصاديا خلال السنوات القليلة القادمة. وفي وقت الركود العلمي الذي ضرب العالم كله، لم تكن تركيا بمنأى عن التأثر وفي الحقيقة فقد تأثرت هي أيضا بشكل كبير. مما أدى لبطء النمو وانخفاض الاستثمارات الاجنبية والأرباح أيضا، ورغم ذلك، فإن هذا التأثير لم يستمر طويلا وعادت تركيا بسرعة لتحقيق النمو والتعافي ليحقق اقتصادها نمو قدره 9.2% و 8.5% في عامي 2010 و2011 على الترتيب. وفي توقعات النمو الاقتصادي بحلول عام 2017 فإن تلك التوقعات تضع تركيا في المقدمة قبل دول الاتحاد الأوروبي ومعظم دول ( BRIC) والتي تضم البرازيل، روسي، الهند والصين. تركيا اليوم تفتخر لكونها بالمركز السابع عشر كأقوى اقتصادات العالم مع ناتج اجمالي محلي يقدر بـ 800 مليار دولار في عام 2013.

 

ومن العوامل التي جعلت من الاقتصاد التركي اقتصادا مستقرا هو العضوية المزمعة والمتوقعة بانضمام البلاد إلى دائرة الاتحاد الأوروبي، إلى جانب السياسات المالية والهيكيلة السليمة والمدروسة مع ازدياد الكفاءة والشفافية والالتزام بالمعايير العالية من الناحية العملية. وكل تلك الاصلاحات وضعت تماما في مكانها مما حافظ على استقرار اقتصاد تركيا مع نموه المطرد. وقد لعبت السياسة النقدية القوية للبنك المركزي التركي دورا رئيسيا أيضا في استقرار التضخم وتحقيق التوازن الاقتصادي.

 

 

وقد احتضنت الحكومة التركية أيضا الانضباط المالي وعملت على خفض العجز في الميزانية من ارتفاعها عام 2001 بنحو 17% إلى خفضها لنحو 1.3% في عام 2011 متغلبة على دول الاتحاد الاوروبي الثلاثة وعشرين. ويمكننا وضع التجارة الخارجية كأحد العوامل الرئيسية التي اعتمدت عليها الحكومة التركية في نمو الاقتصاد. فقد تم رفع القيود عن الواردات مع تحرير معاملات الصرف الأجنبي. في حين زادت الصادرات التركية بشكل كبير لتحقق 152.6 مليار دولارا أمريكيا في 2012 مقارنة بـ 36 مليار دولار في 2002.

 

وقد لعبت الاستثمارات الأجنبية المباشرة دورا رئيسيا في رفع مستوى الاقتصاد بها. مع الأخذ في الاعتبار العوامل الديموغرافية بما في ذلك شريحة الشباب الأكثر ضمن تركيبة السكان والقوى العاملة الحاصلة على تعليم وتديرب على مستوى عالي. إلى جانب الحوافز الضريبية والسوق المحلية الكبيرة.

كل تلك العوامل سهلت وصول الاقتصاد في تركا إلى ما هو عليه اليوم. فقد بلغت كمية الاستثمارات الأجنبي المباشرة ارتفعت إلى 130 مليار دولارا في 2012. وذلك الرقم يعد مؤشرا قويا على ثقة المستثمرين في تركيا.

 

كما تعتبر السياحة مصدرا كبيرا للعائدات الأجنبية، تركيا كبلد سياحي تفتخر بعدد سياحها الكبير حيث تعد واحدة من أعلى البلاد جذبا للسياح عبر العالم. امناظر الطبيعية والمعالم التاريخية الفريدة من نوعها وحسن الضيافة وغيرها من العوامل تزيد من شهية السياحة بها. في عام 2012 زار تركيا نحو 31 مليار سائح لتحقق دخلا أجنبيا بما يزيد عن 23 مليار دولارا أمريكيا.

 

سياسة الخصخصة ورجال الأعمال الأتراك في الخارج عوامل لعبت هي أيضا دورا مهما في تحسين التحول الاقتصادي التركي.

 

الهيكل القانوني والسياسي في تركيا:

تركيا هي جمهورية تقوم على المباديء العلمانية والديمقراطية والتعددية. تأسست الجمهورية عام 1923 واعتمدت أول دستور لها في 1924. والحكومة تدار بنظام حكم برلماني وتقوم على حماية حقوق الإنسان وحرية التعبير. في عام 1961 تبنت تركيا دستورا آخر جديد قدمه البرلمان الذي تكون حينها من مجلسين من ضمنها الجمعية الوطنية بعدد 450 نائبا مع مجلس شيوخ يتكون من 150 عضوا سنتخبون عبر الاقتراع العام في حين يتم تعيين 15 عضوا من جانب الرئيس. وفي 1982 تم اعتماد الدستور الثالث في البلاد من خلال استفتاء وطني.

 

وقد أقر البرلمان التركي العديد من التعديلات الدستورية عام 1982 لتوسيع الحقوق الديمقراطية للشعب وحرية التعبير. وتسارع هذا مع قبول الدول لانضمامها إلى الاتحاد الأوروبي لتبدأ المحادثات الكاملة حول الانضمام في عام 2005.

 

السلطة التشريعية في تركيا:

الجمعية الوطنية الكبرى التي تعرف اختصارا بـ ( TGNA) هي التي بيدها السلطة التشريعية والتي تتألف من الجمعية الوطنية ومجلس الشيوخ. وتعقد الانتخابات البرلمانية في تركيا كل 4 سنوات باختيار 550 عضوا يكونون الجمعية الكبرى التي تمثل الأمة بأكملها. ويطلب منهم جميعا حلف اليمين قبل تولي أي مهام في البرلمان. ومهام الجمعية الوطنية الكبرى هي كما يلي:

– كتابة وصياغة القوانين الجديدة.

– تعديل أو إلغاء القوانين القائمة.

– الإشراف على مجلس الوزراء، والإذن لهم بإصدار بعض المراسيم الحكومية.

– مناقشة الميزانية العامة للدولة والموافقة عليها.

– إعداد مقترحات حول الميزانية.

– اتخاذ قرارات حول طباعة العملة.

– المصادقة على التفاقات الدولية.

– الحق في إعلان الحرب، أو الأحكام العرفية، وأحكام الأزمات.

– العفو العام، والعفو وفقا للدستور بعد موافقة 3/5 من عملية التصويت.

الجهاز التنفيذي في تركيا:

يتكون الجهاز التنفيذي في تركيا من جهتين، هما رئيس الجمهورية ومجلس الوزراء. رئيس جمهورية تركيا هو رئيس الدولة ويمثل وحدة البلاد، ويتم انتخابه من قيبل نواب الجمعية الوطنية الكبرى ممن جاوزوا الأربعين عاما. ويكونوا مواطنين أتراك أكملوا التعليم العالي. ويجب على الرئيس كسب التصويت الشعبي ليعلن فوزه بالرئاسة. ويتم انتخاب الرئيس في منصبه لمدة 5 سنوات، ويسمح له بالتنافس لولاية ثانية أخيرة. ومسؤوليات الرئيس هي الحفاظ على الدستور كما أنه يتمتع بسلطات ترتبط بالسلطة النفيذية والسلطة التشريعية والسلطة القضائية. وفيما يخص مجلس الوزراء كالذراع الثاني للسلطة التنفيذية حيث يقوم رئيس الجمهورية بتعيين رئيس مجلس الوزراء من الجمعية الوطنية الكبرى. ويقوم رئيس الوزراء بتشكيل أعضاء الحكومة وترشيحهم على أن يقوم رئيس الجمهورية بتعيينهم والذي من حقه أيضا أن يعفيهم من مناصبهم إذا أوصى رئيس الوزراء بذلك. ومهام مجلس الوزراء الأساسية هي تنفيذ السياسات الداخلية والخارجية  للحكومة.

السلطة القضائية:

النظام القضائي التركي نظاما مستقلا ويقوم على سيادة القانون. يتمتع القضاة بضمان الحيازة ويؤدون واجباتهمبشكل مستقل. السلطتان التشريعية والتنفيذية لا تعفيان من سيادة القانون وعليهما الامتثال فورا لأي قرارات قضائية. وينقسم القضاء في تركيا إلى ثلاثة أقسام: التقسيمات الإدارية والقانونية والخاصة. ووفقا للدستور التركي، يوجد في البلاد ستة محاكم عليا. وهي كالتالي:

– المحكمة الدستورية.

– محاكم الاستئناف العالي.

– المحكمة العسكرية العليا الاستئنافية.

– المحكمة الإدارية العليا العسكرية.

– محكمة فض النزاعات.

 

ومن الجهات القضائية الإضافية نجد المجلس الأعلى للقضاء والمدعين العامين، والمجلس الأعلى للحسابات العامة كما هو مبين في الدستور.

دليل الاستثمار في تركيا:

تركيا هي واحدة من أسرع الاقتصادات نموا في العالم. إذا كنت مستثمرا في قطاع العقارات، بالتأكيد لا تريد أن تفوت فرصة أن تكون جزءا من اقتصاد ذلك العملاق الاقتصادي والعابر للقارات. عليك أن تأخذ في اعتبارك عوامل النجاح المتاحة بالتوسع الاقتصادي المرتفع، وملايين السياح سنويا الذين يزورون تركيا سنويا إلى جانب البيئة الاستثمارية الودية والقابلة للنمو والتي يجب عليك أن تنظر لها كنقطة أساسية.

 

لماذا قد تستثمر بقطاع العقارات في تركيا:

العديد من العوامل تدفعك إلى ذلك منها ازدهار الاقتصاد – أكثر من 800 مليون دولارا أمريكيا محققة في الناتج الاجمالي المحلي – توقعات نمو الناتج المحلي سنويا بما يتجاوز 5%، كونها في المركز السابع عشر كأكبر اقتصادات العالم مع توقعات بأن تكون في المركز الرابع عشر كأقوى اقتصادات العالم في 2017، وبقيمة صادرات تصل إلى 153 مليون دولارا أمريكيا يجعل تركيا هي البلد المثالي للاستثمار في القطاع العقاري.

 number of days to register property title

ومن العوامل أيضا كثرة وديناميكية السكان – يبلغ عدد سكان تركيا حوالي 76 مليون نسمة منهم 60% من شريحة الشباب – وجيل الشباب بالبلاد هو مؤشر مميز لاقامة الاعمال التجارية ودعم التوسع في الاقتصاد التركي. بالاضافة إلى ذلك فإن تغيير العادات والتقاليد في البلاد يجعل الشباب يغادرون منازل أبائهم وينتقلون للعيش في منازل خاصة بهم ولمفردهم. وذلك يزيد من الحاجة إلى مكان للسكن والاقامة. وقد أشارت جمعية العقارات المركزية التركية إلى أن نسبة المعدل الحالي من المعروض من العقارات تشير إلى أنه في 2015 سوف يكون هناك نقص في المساكن بمعدل 2.5 مليون مسكن في تركيا.

وكذلك الضرائب المنخفضة والحوافز، إن أي مستثمر يود فعليا الاستثمار في بلد يقدم حوافز اقتصادية في مختلف القطاعات، وتركيا تقدم الحوافز على مختلف المجالات في حين خفضت الضرائب على الشركات من 33% إلى 20%.

 

ومن العوامل، السوق المحلية الكبيرة، إذ لدى تركيا سوق كبيرة على المستوى المحلي بسبب الكثافة السكانية العالية وارتفاع نسبة التعليم بينهم. إلى جانب التدفق السياحي على البلد حيث وصل عدد السياح الوافدين إلى ذروته محققا 32 مليون سائح في 2012. وهذا من شأنه خلق فرص استثمارية مثالية لشركات التطوير العقاري.

 

والبنية التحتية الجيدة هي أحد العوامل المشجعة للاستثمار في تركيا، فوسائل النقل بكل أنواعها البحري والجوي والبري متطورة، والعناية بتطوير قطاعات الطاقة مع البنية التحتية العصرية والمرافق المتوفرة التي تعتمد على التكنولوجيا المتطورة، كل هذا يضع تركيا في مقدمة الدول الناشئة باعتبارها مكانا أمن ومربح للاستثمار.

 

تركيا في الميزان مقابل فرنسا، المملكة المتحدة، روسيا، اليونان والولايات المتحدة:

يمكننا مقارنة تركيا مقابل عدة دول أوروبية مثل فرنسا والمملكة المتحدة (بريطانيا) وروسيا واليونان والولايات المتحدة.

وتلك المقارنة سوف تعطيك نظرة تحليلية عميقة عن سبب كون تركيا مثالية للاستثمار بها في قطاع العقارات للمستثمرين والافراد مشتري العقارات في الخارج.

وتم اختيار تلك الدول مثل فرنسا وبريطانيا وروسيا واليونان والولايات المتحدة للمقارنة مع تركيا، لأنها من الدول التي تتنافس بشراسة مع تركيا حول فرص الاستثمار.

 Banking sector regulations and skills

في القطاع المالي والمصرفي: تركيا لديها واحدا من أقوى الأنظمة المصرفية في حين أن اليونان تأتي في المؤخرة، وتتقدم على فرنسا وروسيا بينما تأتي بعد بريطانيا بفارق بسيط فيما يتعلق باللوائح المالية والمصرفية والقوى العاملة الماهرة.

وهذا كله ينال ثقة المستثمرين ويجعلها أعلى وأقوى في تلاكيا كما يدعم الاستثمار الأجنبي المباشر في البلد. والحقيقة أن تركيا لا تفرض أي قيود على الأموال التي تتدفق منها وإليها مما يساعد على تداول الأموال بقدر كبير وسهل وأكثر أمنا.

تريكا لديها أفضل قطاع مصرفي وقوى عاملة مهارية مقارنة بدول (BRIC) والتي تضم البرازيل، روسيا، الهند، الصين وجنوب أفريقيا. كما أن غالبية السكان في تركيا من شريحة الشباب وهم على مستوى عال من التدريب في مختلف القطاعات إلى جانب مهاراتهم التقنية القوية.

 

 

وعلينا النظر أيضا إلى ريادة تركيا في معدلات العولمة والمرونة والقدرة على التكيف والتي تتفوق بها على الولايات المتحدة وروسيا وفرنسا واليونان. فقد فتحت أبوابها للبلدان الأخرى لكي تتمكن من الاستثمار فيها مما أتى بدوره بالحصول على مزيد من رؤوس الأموال الأجنبية والاستثمارات المباشرة.  فالتجارة الدولية في مقاييس العولمة هي أكثر قدرة على البقاء في علاقات الدول من بقية المعايير الأخرى.

 

 

كما أن انشاء الأعمال التجارية وتسجيل ملكية العقارات في تركيا ( انظر الرسم البياني أعلاه ) تعد هي الأسهل مقارنة بالولايات المتحدة وروسيا والمملكة المتحدة واليونان. ان القانون التجاري التركي الجديد المعروف اختصارا بـ (New TCC) جعل من السهل تسجيل الشركة وبدء عملها التجاري داخل تركيا. وقد تم نشر القانون التجاري التركي الجديد رقم 6102 في الجريدة الرسمية بتاريخ 1 يوليو 2012 ليأتي بمرحلة جديدة تراعي المعايير الدولية. مثلا مع وجود مساهم واحد يمكنك الآن تسجيل شركة مساهمة أو شركة ذات مسؤولية محدودة. والقانون الجديد يلغي شرط لزوم وجود أجانب لتأمين الأقلية المساهمة في الشركات لتكون مسجلة. يمكنك تسجيل كيان شركتك في يوم واحد فقط لتصبح موجودة قانونيا مما يوفر عليك الوقت والجهد حيث يمكنك تقديم كافة المستندات لمكتب السجل التجاري.

Global thinking and attitudes

ومع وضع كل تلك العوامل السابقة في الاعتبار، فمن الواضح أن الاستثمار بقطاع العقارات في تركيا هو أكثر ربحية من مثيله في الولايات المتحدة وفرنسا واليونان وروسيا ودول الاتحاد الأوروبي الأخرى.

لقد ذللت تركيا كل الجهود لجعل الأمور بسيطة قدر الإمكان لكييشارك المستثمرين العقاريين في دعم نمو البلاد. ولنت كأحد المستثمرين سوف تحقق ارتفاع عائد على الاستثمار في تركيا مما يمكن أن تحصل عليه في أي بلد آخر من دول الاتحاد الأوروبي ومعظم دول العالم الأخرى.